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2024/03/28
【とちぎ大家の会セミナーレポート】廣田裕司さん「大家兼不動産屋が考えるキャッシュフロー改善策」
2024 年 3 月 9 日(土)。栃木総合文化センターにて「とちぎ大家の会セミナー」を開催いたしました。
今回は、賃貸経営サポート合同会社アップ代表の廣田裕司さんをお迎えし、「大家兼不動産屋が考えるキャッシュフロー改善策」をテーマにお話いただきました。
アパート経営 18 年の現役大家さんでもある廣田さんの長年の経験と実績による豊富なノウハウを伝授いただきました。
<講師プロフィール>
廣田裕司さん
・大家兼不動産会社経営、J-REC 公認 不動産コンサルタント/神奈川県在住
・「行動する大家さんの会」代表、YouTube「大家さんの知恵袋」 、大家さんの道しるべ専門 家チーム、NPO 法人賃貸経営 110 番 理事、日本不動産コミュニティ湘南藤沢 SG
<（写真左）村田代表、（写真右）講師の廣田裕司さん>
とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー
＜講演内容>
1）自己紹介
2）キャッシュフローの重要性 〜安定的な賃貸経営のために〜
3）キャッシュフローを改善するには 〜現状を把握、分析して原因を明確にする〜
4）キャッシュフローの改善策
5）工事費のコストダウンについて
6）参加者様からの質問タイム
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とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー／
１）「自己紹介」
＜略歴＞
廣田さんは、サラリーマン時代に施工管理技士の資格を取得され、賃貸住宅メンテナンス主 任者の資格もお持ちです。賃貸経営の世界に足を踏み入れたのは、結婚後に妻の実家のビジ ネスを引き継いだことがきっかけだったそうです。その後、宅建を取得し、渡辺よしゆきさ んと共に「みまもるーん」を立ち上げ、2019 年に合同会社アップを設立。さらに、「行動する大家さんの会」の代表や YouTube チャンネル「大家さんの知恵袋」を運営し、税理士の 渡辺こうじさんとコラボしています。加えて、J-rec の教員も務められています。
＜所有物件について＞
・物件には収納に特にこだわりがあり、階段下などにオーダーメイドの棚を設置している。
・新築の家では、部屋の白い壁や梁のデザインに注目。梁に鏡を設置することで部屋が広く 見える効果がある。
・池上さんの物件見学でも階段下の空間の使い方が紹介されていたが、自身の物件でも階段下のスペースは意識して活用している。
・築 30 年以上の古い物件では、天井が低く梁が目立つが、それを活用する工夫をしている。
・最近の新築物件は 2 棟あり、一つは 35 平米と 42 平米の 1DK と 1LDK。もう一つは 80 平米のメゾネットで 4LDK のファミリー向け。
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とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー／
２）「キャッシュフローの重要性」〜安定的な賃貸経営のために
＜概略紹介＞
・賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル
・原価償却費と元金返済額
・課税所得とキャッシュフロー
・キャッシュはどのぐらい必要か
■賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル
<大家さん専門税理士 渡辺こうしさん著「キャッシュが激増する無敵の経営」の著書より>
■課税所得とキャッシュフロー
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とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー／
３）「キャッシュフローを改善するには」 〜現状を把握、分析して原因 を明確にする〜
<概略紹介>
・キャッシュフローフロー改善のステップ
・現状分析
■現状分析
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とちぎ大家の会|廣田裕司さんセミナー/
４） キャッシュフローの「改善策」
<概略紹介>
・キャッシュフロー改善の視点
・改善策の具体例(1収入を増やす)
・改善策の具体例(2支出を減らす)
・改善策の具体例(3税金を抑える)
■改善策の具体例(1収入を増やす)
<収入を増やすために一番に取り組むことは「家賃と稼働率を上げるためのバリューアップの検討」>
■家賃アップのポイント
<事例として、廣田さんの取り組み「3DK アパートを改修して 3 部屋のシェアハウスにした話」が披露されました>
■稼働率アップ(空室対策)のポイント
<空室対策として、この3つを意識することが大事>
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とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー／
５）「工事費のコストダウン」
<工事費削減を検討する際は、まず「工事内容の精査」からはじめる>
<概略>
・工事費の削減
・最新設備の導入を進める前に、費用対効果を考える
■見積書をチェック
<総額だけで判断しないこと!>
■工事内容の判断基準
<修理と修繕は必ずやる必要がある>
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とちぎ大家の会｜廣田裕司さんセミナー／
６）質問タイム
<質問の一部をご紹介します>
Q1) マイクロスペースの活用のところで。空き地の活用法を教えて頂いたのですが、空室対策として空室を貸すケースもあるのでしょうか？ 廣田さんはやっていたことはありますか?
Q2) マンションの大規模修繕について。外壁など、どれくらい資金が必要ですか? また、屋根の修理はどうされていますか? 外壁と一緒にやるべきか、別々にやるべきでしょうか。
Q3) バリューアップの方法について。民泊やグループホームをやる場合、不動産管理会社ははさみますか? 一般的な賃貸不動産屋さんに相談すればいい?
Q4) 修繕費の支出が少ない方がよいと思って、これまで安さで決めてきたが、だんだん値段があ がってきた。大工さんにも儲けてもらいたい気持ちもあるが、業者さんと今後どのようにお付き合いしていけばよいでしょうか。
(多数のご質問をありがとうございました)
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セミナー終了後は、会場を移し、講師の廣田さんを囲んで「とちぎ大家の会」が行われまし た。ご参加いただきましたみなさん、講師の廣田さん、ありがとうございました。
(取材日:2024 年 3 月 9 日)
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